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2004-07-01: für alle Immobilien

Optimierung des Schuldzinsenabzugs bei teilweise selbst genutzten GebÀuden

 Die Finanzverwaltung wendet jetzt die neuere BFHrechtsprechung zum Abzug von Schuldzinsen bei Darlehen an, die der Anschaffung oder Herstellung eines teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten GebÀudes dienen. Danach darf ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes GebÀude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, Darlehenszinsen als Werbungskosten abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsÀchlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten GebÀudeteils verwendet hat.
 
 Der Abzug der Schuldzinsen setzt zunĂ€chst voraus, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den unterschiedlich genutzten GebĂ€udeteilen zugeordnet werden. Das kann z.B. durch eine Aufteilung der Anschaffungskosten im notariellen Kaufvertrag geschehen. Trifft der Steuerpflichtige beim Kauf keine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung, werden die Anschaffungskosten den einzelnen GebĂ€udeteilen nach dem VerhĂ€ltnis der Wohn-/bzw. NutzflĂ€chen anteilig zugeordnet.
 
 Herstellungskosten können dadurch aufgeteilt werden, dass die Handwerker gesonderte Rechnungen fĂŒr die Arbeiten in den vermieteten und selbst genutzten GebĂ€udeteilen erstellen. Rechnungen, die sowohl die vermieteten als auch die selbst genutzten RĂ€ume betreffen, dĂŒrfen durch den Steuerpflichtigen aufgeteilt werden.
 
 Weitere Voraussetzung fĂŒr den Werbungskostenabzug ist ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten fĂŒr den vermieteten GebĂ€udeteil. Das setzt vo­raus, dass der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, der den vermieteten GebĂ€udeteil betrifft, tatsĂ€chlich mit den dafĂŒr aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt wird. Eine gesonderte Zahlung der Anschaffungskosten fĂŒr den vermieteten GebĂ€udeteil liegt z.B. vor, wenn der Steuerpflichtige diese Kosten mittels eines eigenstĂ€ndigen Darlehens auf ein Notaranderkonto ĂŒberweist, oder wenn der Steuerpflichtige ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattet und die Zahlungen der Herstellungskosten fĂŒr den vermieteten GebĂ€udeteil zu Lasten dieses Kontos leistet.
 
 Falls der Steuerpflichtige es versĂ€umt, die Aufwendungen fĂŒr den vermieteten GebĂ€udeteil getrennt zu finanzieren, werden die Schuldzinsen nach dem VerhĂ€ltnis der Baukosten der einzelnen GebĂ€udeteile schĂ€tzungsweise aufgeteilt.
 
 Werden die Kosten fĂŒr die Errichtung des gesamten GebĂ€udes einheitlich abgerechnet und bezahlt, ist grundsĂ€tzlich davon auszugehen, dass auch die Darlehensmittel nach dem VerhĂ€ltnis der Wohn- bzw./NutzflĂ€chen verwendet worden sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Steuerpflichtige die Herstellungskosten dem vermieteten GebĂ€udeteil durch eine eigene Aufstellung zuordnet und die sich danach ergebenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt.
 
 Die vorstehenden GrundsÀtze sind auch auf ein hÀusliches Arbeitszimmer anwendbar, das als selbstÀndiger GebÀudeteil anzusehen ist.
 
BMFschreiben v. 16.4.04 (IV C 3-S 2211-36/04) in BStBl 2004 I S.464.
 

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